בין אם בוחרים במסלול בלעדי של משכנתא או בונים תמהיל משכנתא שכולל כמה מסלולים (פיתרון מומלץ ובעזרת איש מקצוע) בחירת המסלול המתאים ביותר היא עניין מסובך שמצריך התחשבות במשתנים רבים הן מבחינה כלכלית והם מבחינה אישית. ריבית המשכנתא היא כמובן הגורם המשפיע ביותר על העלות הסופית של המשכנתא ועל כמה יש לשלם בכל חודש מעבר להחזר הקרן.
משכנתא בריבית משתנה – אין ודאות על גובה הריבית
במסלול של משכנתא בריבית משתנה ריבית המשכנתא, שנקבעת על פי פרמטר ריבית מסוים, משתנה בנקודות זמן ידועות מראש וכל שינוי בריבית משנה את סכום החזר החודשי שיש לשלם לבנק, הריבית מחושבת בכל נקודת שינוי על כל הקרן (סך הכל סכום הלוואה שיש להחזיר) ולא רק על אותו החזר חודשי ספציפי.
משכנתא בריבית משתנה משמעותה כי הלווים לא יכולים לדעת מה תהיה הריבית אותה יצטרכו לשלם בכל נקודת זמן נתונה (לאחר שינויים) – הריבית יכולה לעלות אך היא יכולה גם לרדת – וכאן עיקר המסלול של משכנתא בריבית משתנה. זהו מסלול שמציע רמת סיכון יחסית גבוהה כי אין ודאות לאן הכלכלה תלך והריבית יכולה לעלות משמעותית לעומת האחוז שנקבע העת לקיחת ההלוואה, דבר שייקר את ההחזרים מאוד, אך באותה מטבע, הריבית יכולה גם לרדת ובכך להקטין את ההחזרים.
משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה
זהו מסלול של משכנתא בו הריבית משתנה בהתאם לעוגן ריבית כלשהו שנקבע מראש ובכל תקופת זמן מוגדרת מראש. משכנתא בריבית משתנה כזו כוללת מרכיב נוסף שמשפיע על ההחזרים, הצמדה למדד כלשהו. כמעט בכל המקרים ההצמדה של משכנתא בריבית משתנה צמודה היא למדד המחירים לצרכן שמתפרסם אחת לחודש ומשקף את ערך הכסף או כוח הקנייה שלו (המדד כולל שקלול העלות הממוצעת של מוצרים ושירותים כלליים). ההצמדה למדד נעשית על מנת לשמור על ערכו הריאלי של הכסף עבור הבנק או הגוף המלווה, גם במקרים בהם הריבית שנקבעה משתנה כלפי מטה ולכן הבנק מרוויח פחות.
ההצמדה יכולה להיות בעלת השפעה חודשית גם במקרים בהם שינויי הריבית הם בכל תקופה ארוכה יותר, זאת משום שהמדד משתנה אחת לחודש. ניתן לבחור משכנתא בריבית משתנה שצמודה למדדים אחרים, למשל משכנתא שצמודה לשער מט"ח והריבית שלה משתנה בהתאם לריבית הליבור מלונדון.
משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד
קיים מסלול משכנתא בריבית משתנה ללא הצמדה למדד, מסלול זה הוא על בסיס ריבית הפריים ובו הריבית יכולה להשתנות על בסיס חודשי. ריבית הפריים היא הריבית הכללית למשק של בנק ישראל בתוספת אחוז מסוים שכיום עומד על 1.5%. כך שאם הריבית במשק היא 2% אז ריבית הפריים תהיה 3.5%. משכנתא בריבית משתנה על בסיס הפריים אינה מוצמדת למדד כלשהו כי הריבית מגנה על הבנק וכמו כן תמיד ישנה תוספת או הפחתה מסוימת לפריים, למשל משכנתא פריים + 2%.
עוגן הריבית למשכנתאות צמודות מדד
במשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד הריבית נקבעת על פי עוגן מסוים שמשתנה אחת לתקופה, השינוי יכול להיות אחת לכמה חודשים וגם כל כמה שנים. עוגני ריבית נפוצים הם:
עוגן גיוסים: משקף את עלות גיוס האשראי של הבנקים.
עוגן שימושים: משקף את הריביות שהבנקים גובים מהלוואות.
עוגן אג"ח גליל: נקבע על פי תשואת אג"ח ממשלתית גליל.
מתי ריבית משנה היא כדאית
מסלולי משכנתא בריבית משתנה טובים לתקופות של הורדות ריבית צפויות במשק או לתקופות של האטה כלכלית, בכל מקרה מומלץ לשלב את האפשרות הזו בתמהיל משכנתא ולא לבחור בו בלעדית.